買房的時候我還竊喜，選到了好樓層，做了一個正確的抉擇，但誰能想到現(xiàn)在會退房呢?！币环垓v后，于鵬(化名)決心退掉位于北京亦莊的招商璽項目的期房，“剛買2個月相當于降了幾十萬元，這誰受得了。”近期，招商璽項目引發(fā)北京地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)討論，起因是該樓盤給出了最高4%的渠道傭金費率，按項目最小戶型計算，房產(chǎn)中介賣出一套房，可以拿到至少40萬元的傭金。這一舉動，引起之前買入該項目的準業(yè)主的不滿。從看房驗資，到高比例渠道傭金2023年6月，北京經(jīng)開區(qū)亦莊新城的X47R1地塊進行拍賣，吸引了31家房企及房企聯(lián)合體參拍。該地塊位于亦莊河西區(qū)域，區(qū)域位置較為優(yōu)越，銷售指導(dǎo)價為7.7萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價7.9萬元/平方米。經(jīng)過激烈角逐，中皋置業(yè)最終以搖號方式拿下該幅地塊，總價款79.12億元，并有5.3萬平方米“現(xiàn)房銷售”面積，整體樓面價約4.44萬元/平方米。之后，中皋置業(yè)與招商蛇口展開合作，并由招商蛇口操盤該地塊，項目名為“招商璽”。招商璽瞄準的是高端改善需求，戶型為143平方米-266平方米，總房價均在千萬元以上。招商蛇口北京公司官方微信公眾號在一篇文章中稱：“招商璽，作為招商蛇口的頂級產(chǎn)品系，有著‘前瞻性的設(shè)計理念+多元化的空間組合+引領(lǐng)高端居住體驗’的產(chǎn)品觀，代表著更高端的產(chǎn)品標準?！?/p>

　　2023年10月，該項目快速入市。招商蛇口對外表示，開盤首批次房源全部售罄，銷售金額達35.72億元。于鵬是該項目的首批購房人，他對中新經(jīng)緯稱，開盤前，招商璽比較“高傲”，客戶要出具銀行賬戶的驗資證明才能看房，后來才取消驗資要求。另一位購房人徐敬(化名)也說：“開始說的是驗資500萬元，我在售樓部將銀行賬戶中的金額展示給了置業(yè)顧問。”于鵬稱，該樓盤不僅沒有任何優(yōu)惠折扣，連伴手禮也不送，加上每平方米數(shù)千元不等的精裝修，房價在8萬元/平方米以上。徐敬對中新經(jīng)緯稱，當時招商璽對項目銷售很是樂觀，置業(yè)顧問明確表示，不會找第三方中介機構(gòu)等渠道進行合作，“給我的感覺就是，這個項目一開盤就賣光了。”兩位購房人均稱，彼時北京樓市表現(xiàn)不錯，加上政策放松，第一批準業(yè)主對該樓盤比較看好。但僅僅過去一個多月，招商璽就與第三方中介機構(gòu)展開合作，渠道費率不斷提高。于鵬從業(yè)主群得知，該項目與中介公司合作時，當時的渠道費率是2%，按照143平方米的戶型計算，成交一單的話，中介就可以拿到超20萬元的傭金。于鵬稱，第一批業(yè)主們中有不少人也知道這種情況，但并未完全在意，只認為是樓市逐漸平淡、樓盤方面為了盡快出貨。沒過多久，于鵬了解到，招商璽就將渠道傭金比例從2%漲到了4%。從不與渠道公司合作，到高比例支付渠道傭金，時間還不到2個月，這讓第一批業(yè)主中的不少人感覺到利益受損。于鵬說：“按項目最小戶型計算，4%的渠道費率，一套房源的傭金就超過40萬元，而266平方米的大戶型的傭金至少在80萬元?！笔亲兿嘟祪r?開發(fā)商回應(yīng)樓盤給房產(chǎn)中介公司高比例傭金，購房人為何會覺得利益受損?其實，高比例渠道傭金在許多城市的房地產(chǎn)市場都存在。房產(chǎn)中介的通常做法是，帶來的客戶認購房源后，會將部分傭金返還給購房人。比如，樓盤向中介支付總房款4%的傭金后，中介則可能將總房款2%甚至更高比例的傭金返還給購房人，至于返還多少，需要中介與購房人私下協(xié)商。徐敬稱，招商璽項目與房產(chǎn)中介公司合作后，他接到了多家房產(chǎn)機構(gòu)的電話，基本上，購房人能拿到其中一半的傭金，“按照4%的渠道傭金計算，找大一點的中介公司帶看成交的話，購房人大概能拿到2%的返點;找小一點的中介公司，可能會高于2%。購買1000萬元的房子，意味著購房人能拿20萬元的返點?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)分析師對中新經(jīng)緯稱，傭金返點已經(jīng)是比較普遍的現(xiàn)象，很多購房人心知肚明。因此，購房人會將樓盤推出高比例渠道傭金的做法，看作是變相降價。對于招商璽為何會在2023年底推出最高4%的渠道傭金費率，招商蛇口北京公司相關(guān)人士于2024年1月12日對中新經(jīng)緯回復(fù)稱，該項目針對中介渠道的激勵政策，是為了在年底沖刺業(yè)績，這是行業(yè)內(nèi)很多房企的常規(guī)動作。招商璽推出4%的渠道傭金后，讓第一批準業(yè)主坐不住了。于鵬稱，準業(yè)主們開始去招商璽售樓部，與招商蛇口方面進行協(xié)商。據(jù)于鵬、徐敬估算，大約有數(shù)十戶準業(yè)主向開發(fā)商提出了質(zhì)疑或協(xié)商要求。2023年12月初，部分準業(yè)主來到招商璽售樓部討要說法，并提出享受4%的返點優(yōu)惠、自主選擇是否要精裝修、后期優(yōu)惠也應(yīng)繼續(xù)享受等要求。于鵬說，招商蛇口方面當場拒絕了準業(yè)主的訴求，這之后，部分業(yè)主提出退房要求。而按照招商蛇口的說法，準業(yè)主提出書面退房要求后，需要支付總房款10%、高達上百萬元的違約金。此次協(xié)商雙方不歡而散。后來的協(xié)商中，有準業(yè)主堅持退房，并按照招商蛇口的要求寫下無責(zé)退房申請書，目前，退房流程仍在推進。也有部分準業(yè)主選擇了樓盤給出的優(yōu)惠活動，據(jù)于鵬了解，購買不同面積的準業(yè)主拿到的優(yōu)惠活動并不相同，會有數(shù)額不等的裝修券和車位費購置補貼。“這件事在2023年12月份已得到妥善解決，我們與準業(yè)主的溝通比較順暢，準業(yè)主從一開始的有意見、有情緒，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閷椖康睦斫?，并且仍然堅持做我們的業(yè)主?！?/p>

　　招商蛇口北京公司上述人士還說，該項目2023年銷售態(tài)勢一直非常良好，業(yè)績表現(xiàn)也很不錯。公司現(xiàn)在如過往一樣，與中介渠道機構(gòu)保持著良好的合作狀態(tài)。12日，中新經(jīng)緯在北京住建委官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，招商璽項目共計有11棟樓的500余套房源獲準預(yù)售，已簽約套數(shù)為21套，簽約均價為78311.93元/平方米。渠道傭金比例高企 購房人應(yīng)注意隨著市場轉(zhuǎn)入平淡，北京新房市場的渠道費率也有看漲之勢。徐敬稱，他看過北京亦莊的另一個在售項目，有房產(chǎn)經(jīng)紀人就明確表示，可以給購房人返還總房款1.5%的傭金。上述地產(chǎn)分析師稱，在2023年年初時，北京新房的渠道費率多在1%、2%，后來很多項目都提高到3%，一些銷售效果不好的項目甚至能達到4%、5%。他說：“很多開發(fā)商不敢降價，一方面是政府部門對價格有管控，另一方面是一旦降價，可能會導(dǎo)致購房人觀望情緒加重，銷售情況更差。開發(fā)商就以提高渠道費的形式，達到變相降價的目的?！?/p>

　　他稱，渠道費率并無標準，也沒有主管部門對渠道費率的高低進行過規(guī)定?！俺绦蛏峡?，開發(fā)商做法沒有問題。從傭金費率看，給1%、2%的傭金鼓勵中介機構(gòu)帶看，這很正常，但費率過高則有變相降價嫌疑。”近幾年來，新房業(yè)務(wù)逐漸成為中介機構(gòu)的重要收入來源，同時，相較于二手房，新房在首付比、稅費、成交周期等方面具備優(yōu)勢，房產(chǎn)經(jīng)紀人愿意為客戶推介新房。慢慢地，房產(chǎn)經(jīng)紀人便以獨立第三方的身份，成為了購房人的買房顧問。但是，若一些樓盤給出超出市場平均費率的傭金時，房產(chǎn)經(jīng)紀人或許會在利益的驅(qū)動下，為購房人大力推介這些樓盤，從而失去中立性。上述人士說：“一般情況下，渠道費率越高的樓盤，中介就會越努力地向購房人推薦，只說渠道費高的樓盤的優(yōu)點，拼命說那些渠道費低的或者不給渠道費的項目的缺點?！薄扒蕾M率低的樓盤，或者不與中介公司合作的項目，反而在一定程度上證明項目是受歡迎的，也會賣得越好?！痹撊耸坷^續(xù)稱。但就招商璽而言，上述分析師認為，該樓盤自身優(yōu)勢比較突出，也得到部分購房人的認可，之所以年末推出高比例傭金費率，或許與招商蛇口北京公司整體銷售規(guī)?？己擞嘘P(guān)，“從全國看，中海地產(chǎn)、華潤置業(yè)、招商蛇口三家央企的銷售規(guī)模咬得比較緊，招商蛇口估計是想沖一下業(yè)績，提高行業(yè)排名?！?更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹慎。)中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。責(zé)任編輯：魏薇 羅琨更多精彩內(nèi)容請關(guān)注中新經(jīng)緯(jwview)官方微信公眾號。

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